2024年，如何更加理性看待当下投资机会点？

过去的2023年，酒旅市场在曲折中复苏。一方面，2023年整个旅游市场复苏强劲，尤其是暑期更是表现突出；另一方面，则出现了“强文旅，弱商旅”的重要变化。

进入2024年，酒旅市场将如何变化，需要投资人们带着长期主义的思考，来窥探到未来的机会和陷阱。

2024年酒店投资市场趋势

《中国旅游住宿业发展报告（2023-2024）》显示，发展理念转变、业态布局调整、产品迭代及品牌焕新推动旅游住宿产业迎来新生。未来一个时期，旅游业可能迎来一个较好的发展阶段。对于旅游住宿业发展的可持续性，将会比大多数人预期的更为乐观。

疫情之后，酒旅市场中，无论是商务出行和旅游休闲的需求，均出现了较大变化，市场的供给侧改变也已悄然启动。从2023年的发展态势中，得以延续出2024年的酒店投资市场趋势。

一是酒店连锁化率将持续上升。

目前国内连锁酒店体量超过600万间客房，12万家酒店左右，平均头部十大集团占有率超过60%。而从住宿总体量来看，超过45万家，客房超过1300万间，这也意味着，国内酒店连锁化率将在2025年达到50%左右。酒店连锁化的趋势，将保持持续上升的态势。

二是三四线城市酒店将持续拓展。

在去年的华住伙伴大会上，华住集团创始人季琦指出，在“韧性时代”下，对于“投资黄金期”的判断主要源于六个方面：“出行市场稳定增长，从或需到刚需；民间资本充裕与投资渠道不多；物业空置率提升，租金下降；材料价格下降、建设成本下降；品牌和连锁的优势凸显，品牌认可度增强；低线城市发展空间大，抗风险能力强” 。结合以上六个方面因素，使得布局以三四线城市，成为投资首选。

与此同时，今年以来，县城酒店频频出圈。同程旅行数据显示，初一至初四，全国主要县城的酒店预订量同比增长超120%，其中县城（或区）酒店订单超五成为本地消费。在供给端与需求端的共同作用下，三四线城市及下沉市场，正焕发出难以忽视的生命力。

三是存量市场挖掘将更加深刻。

存量市场作为未来连锁化的重要支撑，依然是当前酒店集团争夺的主要板块。如今市场对于存量的挖掘已经成了连锁品牌发展的最重要的方式，占比越来越高。存量市场中，大众酒店超过5年仍未装修的老酒店超过半数，同时有10%面临亏损压力的存量老店急需升级。

不过值得关注的是，存量酒店面临的是改造、成本、运营提升等问题，需要品牌方提供一揽子解决方案，通过降低造价、改造范围、提高改造效率等手段，来适应存量市场的发展。

2024年投资酒店，对于投资人来说，重点或许在于跟上时代的变化。

新的一年，

投资人信心如何？

根据研究机构的数据显示，在全球范围内，酒店的平均投资回报率在6-8%之间。而在亚太地区，由于旅游业的快速发展和较低的酒店供应量，一些热门城市的酒店投资回报率甚至可以达到9-12%。

这对于酒店投资人而言，无疑是一个不可忽视的利好。而投资人对于2014年的信心又如何呢？

据《2024年第一季度中国酒店市场景气调查报告》显示，从业者在经历疫后需求迅速反弹，市场情绪在得到充分释放之后，对未来的预期值已完全回归至理性。

去年，次方点评发布的《2023-2024中国酒店投资人研测分析及投资趋势报告》对500多位人均投资3+酒店以上的投资人进行了采访与调研，覆盖了华东、华南、华中、西北、东北、西南、华北七大区域。

在调研中，大部分酒店投资人对当前环境持谨慎乐观态度，13%的酒店投资人认为，当下投资环境很好；36%的酒店投资人认为当下投资环境好；48%的酒店投资人认为当下投资环境般；3%的酒店投资人认为当下投资环境差。

比如海南投资人陈先生就对于2024年的投资市场有着较强的信心，整个市场还是很有生机的，从整个2024年的酒店市场来看，上半年可能还会相对低迷，下半年应该会好起来。

同样有信心的还有东北的投资人徐先生，他认为所在区域在经历了2024年初的火爆之后，还将迎来一系列的赛事、活动、政府支持等机会，2024年总体会很好。

而在资金投入上，42%的酒店投资人计划在2024年加大投资酒店；53%的酒店投资人计划2024年与2023年的投资金额保持持平；4%的酒店投资人2024年会缩减投资金额；1%的酒店投资人计划2024年退出酒店投资。整体而言，大部分酒店投资人对于酒店行业依然充满信心，表示会持续投资酒店。

此外，在具体城市的选择上，投资人的投资布局分布较为均匀，一、二线城市投资意愿相对更强。在酒店品类的选择上，投资人对中端、中高端酒店的投资意愿相对更强。

华东投资人李先生就表示，一二线城市虽然竞争激烈，但仍有较大机会，比如工业园区、文旅产业区，以及医院、大学周边的新兴区域，有不少老旧酒店物业，仍有很大翻牌空间。

哪些投资机会点值得关注？

走向平稳和理智的2024年，酒店投资市场或许不会有大起大落，也不再有爆发式复苏，在新一轮的调整下，对于投资人来说，未来还有哪些投资机会点？

城市：下沉市场潜力爆发，但需谨慎入局

在不少投资人看来，2024年下沉市场将迎来进一步的爆发，其投资空间在于有酒店存量而管理欠缺、连锁品牌缺少，这也是投资人的机会点。

根据华住的相关数据，低线城市酒店业绩恢复较快。这些城市往往具有相对稳定的客群，酒店经营的稳定性更强，因此抗风险能力较强。同时，低线城市租金租售比是20％，低于一二线城市，还有租金便宜、投入成本低的特点。

深圳资深投资人朱先生表示，2024年将会“逆城市化”，年轻人的返乡，将会带动下沉市场好的表现。

来自北京的投资人邱先生则表示，到下沉市场做中高端酒店，投资成本和运营成本可以降低很多。如果运营得当、找准客源定位，在下沉市场能获得相对较高的回报。尤其是单房价投资额在10万至12万元的中高端酒店，非常适合有成长空间的地区，比如GDP增长速度维持在8％左右的地级市。

而经历了春节后的“县城酒店火爆”后，在华东投资人刘女士看来，下沉市场的优势在于淡旺季不明显，租金便宜。尤其是春节期间，这些城市会迎来大批返乡探亲人员，因家中居住空间有限，部分人选择住酒店。“下沉市场的客源较为稳定，基本上两年多就能收回成本。”

不过需要关注的是，尽管下沉市场具备想象空间，但这并不是一个遍地黄金的绝对机会，投资人的入局，仍然需要慎之又慎。不是所有的下沉市场都适合进入，物业的选择、商圈的选择、时机的选择，都很考验投资人的水平。此外，下沉市场也有着下沉市场自己的特点，消费群体也有自己的喜好，如果下沉市场城市的旅游不发达，商务资源也不富裕，人口流动又少，那么或许并不适合进行酒店的投资。

因此，投资人在布局酒店时，需要清晰认知到，好的物业、好的品牌、好的运营，才是酒店在下沉市场取得房价天花板的关键。

品类：中高端酒店投资仍是主流趋势，但竞争将更加白热化

在对多位投资人的采访中，不少投资人都表达出了对于中高端酒店品类的关注。在他们看来，随着酒店投资行业越来越向专业化、体系化发展，以及酒店消费市场的品质需求越来越高，中高端酒店品类将大有可为。

杭州投资人罗先生指出，中高端酒店的实力完全爆发了出来，中高端酒店可以做到原来经济型酒店2-3倍的收益。

投资人刘女士也对中高端酒店投资市场颇为看好，她指出，如果能够把酒店的地段选好，开设在城市的核心区域以及繁华地段，并把产品做好，是更能保证效益的。

不可否认，中高端酒店投资，在2024年仍将是主流趋势，但随着经济型及中端酒店的产品升级，不断向上突围，以及中高端酒店品牌的层出不穷，都使得这一品类，在2024年将迎来更为白热化的竞争。

对于投资人而言，需要更清醒地评估自身的实力，做好投资区域选择，以品质与专业取胜。正如成都投资人王先生认为，行业已经到了洗牌的阶段，未来市场会淘汰一些位置欠佳服务品质跟不上的酒店。“这是好事，优胜劣汰才是一个行业健康发展该有的样子。未来酒店市场会突出一个‘卷’字，过往靠粗放型的野路子走不通了，更多拼的是专业能力。从业者需要理性看待行业复苏，以更长远的眼光看待酒店投资。”

品牌：差异化优势更受青睐，但品牌运营能力更受考验

2024年，酒店品牌竞争将更为激烈，而投资人对于品牌的选择，将更为严格。

不少投资人很清楚，越是红海中“红得发紫”的地方，越可能藏着新商机，因此，在投资人刘女士的生意经中，品牌的选择要关注产品的差异性。“当诸多品牌扎堆在同一好地段时，大家拼的就是谁的产品更有差异性，更能吸引客人、留住客人。”

品牌差异化优势之外，投资人在2024年，要以更高维、更长远的目光，去关注品牌的运营能力，去鉴别那些能够与投资人形成良性互动，听取投资人意见的品牌。同时，由于当前大多数酒店集团执行的是多品牌战略，所以，集团能不能持续对一个品牌去维护、投入和升级，是需要投资人尤其关注的。

正如南京投资人陈先生表示，如今酒店投资人对于投资和加盟品牌的态度也更为谨慎，更看重酒店本身的运营与盈利能力。对于酒店品牌而言，降本增效是帮助酒店实现盈利的重要路径。因此，品牌方和投资人应共同关注的问题是，如何在经济下行的当下，降本增效，通过运营来提高酒店营收，只有拥有稳健的投资回报和投资额相对可控的酒店品牌，才会受到投资人的青睐。

结语

有业内人士在对2024酒店投资市场的分析中，借用了一首诗——三山半落青山外，二水中分白鹭洲，他指出，现在就是白鹭洲时间。酒店投资人如果还是基于以前的经验去指导未来，将会越走越艰难。投资人一定要用开放的心态全面的去迎接、观察、等待这个变化，找到一条适合自己的路。

我们认为，2023年更多的是蓄力，那么2024年重点就是释能。2024年，酒店业态将越来越复杂，利润空间进一步压缩，但同时，新的机会点也在不断诞生，这要求着投资人们在心态上保持乐观，但行动上需要冷静，以更稳健的姿态，做好投资人、品牌公司以及产业链公司之间的协同，实现降本增效。