刨除重重花样，中国的中端酒店到底赚不赚钱？

【环球旅讯】（特约评论员 王长春）其实八戒一直以粗人、俗人自居，但是在环球旅讯这样的平台混久了，看到大量的大师跟大神，希冀之下也想向技术派、高端流转转型。但是可惜，很多东西在骨子里面就已经注定，自省之下感觉自己只适合干点嬉笑怒骂、对酒店财报数据抽筋扒皮类的事情。估计业内反感比喜欢八戒的人多，但是八戒的公司处于湖湘大地，与怼过的大型集团在业务、规模、品牌等都不在同一个等量级，交集不多，除了上次喷OTA巨头的时候被人堵了一次门，其他时候都大家还算是按套路出牌。

本想写一篇上市公司的数据分析，但是想来这样的文章没啥意思，人家美国的审计公司都能通过，我一个国内的小酒店集团老总得啵得啵也只是隔靴搔痒。为此八戒想尝试为大家剖析下中端酒店的投资收益模型，看看在薰衣草、女性、摄影、山寨欧式、城市精品等诸多概念下，中国的中端酒店到底赚不赚钱？

酒店盈利要素有几个，第一是位置与商圈，这个问题业内都清楚，不想赘述；第二是设计与硬件，同等商圈内，再牛逼的7天，在价格上也卖不过麗枫；第三是经营与管理，在酒店不可移动不可专利的特质下，其实这才是大多数酒店的生死线；第四是品牌与会员，这应该才是各品牌开发部的兄弟们打动加盟商的最重要依据。

但是，以上的这些常用的标准都有BUG存在，比如最重要的位置与商圈，其实中端酒店在设计定位的时候若能带上一个三四百人的会议室，位置与商圈的紧箍咒就要轻松很多。再比如经营与管理，很多的城市单体酒店业主自己管理，对比周边的连锁酒店，生意也不见得差。

那中端酒店这让生意赚钱的关键因素应该锁定在哪些方面呢？

为了破解这个闷，去年八戒跟珀林的团队研发了一个简单的公式，或许因为简单所以不是万能公式，大家只能用来参考。但是绝大多数国内品牌的中端酒店项目套用这个公式，其结果还是很具备参考性的。书写这个公式之前，有几组数据可以跟大家分享下：

1）中端酒店的公摊不是按照建筑面积的公摊算法，而是按照酒店租赁总面积/房间数量，要剔除大厅/布草间/设备间等；

2）中端酒店的运营成本大致在100-150元/天/间；

3）投资回报以八戒所在的珀林酒店集团为参考，参考值为3年收回投资收益；

4）中端酒店的非房费收入按照5%计算；

5）ADR与OCC需要因地制宜做市场评估。

有了以上的几组常态数据，在不涉及酒店餐饮、娱乐、大型会议配套的前提下，我们可以设下以下公式：

（ADR×OCC + 5%）- 单房运营成本 -  单房租金成本 - 单房利润回报要求 ≥ 0

这个数据模型里面有些问题需要备注说明。中端酒店的单房运营成本在大致150元以内，这个150元其实包含了几个成本大项，包括人资成本与能耗成本。基于各家品牌的统计方式不同，对于薪资成本与人资成本大家的计算方式有差异。薪资成本一般指每个月所发生的薪资报表的费用，严格点的可能还会带上税费跟五险一金；但是人资成本包含员工餐、宿舍租赁、工装、员工福利等等，一般来说，如果中端酒店的人资综合成本能控制在40元/天/间，公司的HR部门已经是比较厉害的。

再来说说能耗问题，能耗主要包含水电以及天然气，北方还有冬天的暖气费用。就以南方、中部、东部这些不带暖气的区域来说，水其实是个小的费用，但是电是大项。就拿电这个项目里面的空调方案来说，楼层的外立面方案、大厅的大小、层高、房间面积、保温情况、使用的什么类型的空调方案等等，都对酒店的能耗有很大影响。正常来说，使用中央空调的酒店，在正常格局、正常户型的前提下，单房水电能耗能达到22-26元/天/间，当然这里面也包含了热水、亮化等耗电较大的地方。至于客用品、早餐、洗涤等，八戒不在这里啰嗦，各家都有各家的解决方案。

这里面还有个问题差点忘了提，就是筹建成本。快捷酒店号称7-8万元/间，中档基本在9-15万元/间，大家的差距其实不大。但值得提醒的是，各个品牌对投资的算法不同。比如大部分酒店所说的投资成本，不包含押金、租金预付、开业前期的薪资甚至部分的运营物资，珀林旗下的中端目前能比同等产品低20%左右，这20%是什么？举个例子：珀林使用的弱控强（简单来说就是客房智能化那套设备）跟华南某酒店巨头旗下中端酒店使用的是同品牌、同规格、同尺寸、同厂家的产品，前者采购价不到3000元/间，后者的是6300/间，所以物资供应链这里还有比较大的差异。

稍微展开一个相关联的话题，在这个数据模型之下，大多数的物业筹备中端酒店，能否盈利其实可以套算出来。甚至在选择项目谈判租金的时候，也能将此公式进行变通，测算出租金承受水平：

[（ADR×OCC + 5%）- 单房运营成本 - 单房利润回报要求] /公摊×30天 ≤ 租金承受水平

按照上面所述的模型，酒店目前赚不赚钱或者以后赚不赚钱，套用公式很快就能有答案。笔者找了个上海前期报过来的项目做套算：

1）位置：上海虹桥商圈；2）租金：80元/平方/月；3）面积：6000平方米；4）房间数：105间；5）大厅单独租赁：300元/平方米，共200平方米；6）周边某季的ADR为500元，出租率82%。

我们先锁定基础的几个数据：

1）经营数据按照某季的数据同等对比，不做调整；

2）（6000平方米楼层面积+200平方米大厅）/105间，公摊算下来59平方米/间，租金172元/天/间；

3）单房运营成本按照140元/天/间做简单套算；

4）投资按照13万元/间，3年收回投资成本，利润要达到119元/天/间。

我们按照公式套算下来：

（500×82% + 5%）- 运营成本140元 – 租金成本 172元 – 利润119元 = -0.5 < 0

正常来说，这个项目应该在公司的备选范围之内。如果没有其它因素干扰，按照3年收回投资的测算模型，在全年房价500元/间夜、出租率82%、投资按照13万元/间、运营成本控制在140元/天/间的前提下，在3年左右能收入投资成本。当然，这里面没有考虑经营爬坡期这个因素。

回到我们的主题：在中端酒店到底赚不赚钱这个问题上，个人认为中端酒店肯定比快捷酒店赚钱，看看华住的财报里面，数据蹭蹭地往上涨，除了团队的努力、中国经济向好等原因外，其中很重要的因素就是旗下中端酒店对整体数据的拉动。目前在一线城市，稍微好点的地段租金动辄过百，投资酒店盈利的风险越来越高，所以很多品牌的重心放到了二线城市，40-50元/天的租金，300-400元/间夜的价格，80%-90%的出租率，竞争对手还大量处于快捷或者老牌星级时代，中端酒店进驻，可以说是剑锋所指，所向披靡，但具体效果如何，还是三分天注定、七分靠酒店管理方和业主的努力。

一线城市留给中端酒店的机会已经不多了，但是农村包围城市这条路，目前还没有哪家中端酒店能够沉下去实现。最后惯例做一个总结：

这是个落寞的时代，我们目送了快捷酒店的黄昏；

这是个伟大的时代，我们见证了中端酒店的崛起；

这是个值得我们去奋斗的时代，因为中端酒店的序幕，才刚刚拉开！